Elsevier; Chinese huizenbubbel; 6 februari 2010

Huizenprijzen in Chinese steden stijgen explosief. Krijgt de regering de speculanten op tijd onder controle of dreigt een nieuw Dubai?

Lu Wenwen is headhunter in Shanghai. In 2004 kochten zij en haar man een appartement in de nieuwbouwwijk Pudong, voor bijna 50 duizend euro. De ouders van haar man betaalden het hele bedrag. ‘Toen kostte een vierkante meter nog zo’n 900 euro. Maar inmiddels is de prijs gestegen tot 3000 euro,’ vertelt Wenwen. Dat is een toename van ruim 230 procent.
Haar vriendin Wang Yeufei heeft een goede baan bij Nivea en een paar jaar werkervaring. Ze heeft een bruto salaris van 9600 euro per jaar. Dat is heel acceptabel in China. Maar zij dreigt de boot te missen. ‘Ook in Peking waar ik woon, kost een vierkante meter inmiddels minstens 3000 euro in het centrum en in de buitenwijken 2000 euro. Zelfs voor een klein appartement zou ik de hypotheeklasten onmogelijk kunnen dragen.’
Wenwen kon terugvallen op familiekapitaal. Maar voor Chinezen als Yeufei, die dat niet hebben, is een koopwoning in Peking of Sjanghai inmiddels een illusie.
Met het aanbod heeft het schijnbaar weinig te maken, kantoren en woonflats worden in rap tempo uit de grond gestampt. Vooral in booming Sjanghai, dat zich opmaakt voor de World Expo. De facelift die de stad ondergaat, brengt oveel nieuwbouw en werkgelegenheid met zich mee, dat economen en beleggers aanvankelijk stonden te juichen.
Maar de snelle prijsstijgingen van de bouwgrond en huizen, overschaduwen hun enthousiasme inmiddels. Gevreesd wordt voor een vastgoedbubbel in China die binnen een paar jaar uiteen zal spatten. James Chanos, de man die onder meer de ondergang van de Amerikaanse gigant Enron voorspelde en een beleggingsfonds runt, waarschuwde onlangs in de New York Times voor een herhaling van Dubai. ‘Maar dan 1000 keer erger.’
In de Arabische Golfstaat werden jarenlang miljoenen verdiend door enorme stijgingen in de vastgoedmarkt. Maar toen bleek dat die nergens op waren gebaseerd, stortte de markt afgelopen december in. Dubai was nagenoeg failliet en investeerders verloren miljarden.

Alarmbellen
In september fronsten kenners van de Chinese vastgoedmarkt hun wenkbrauwen, toen de Greenland Group een stuk land in het Xuhui district ‘kocht’ voor 2700 euro per vierkante meter (in China blijft de grond eigendom van de staat maar betaalt een projectontwikkelaar voor de gebruiksrechten voor zeventig jaar). Maar Xuhui ligt tenminste nog in hartje Sjanghai, maar einde december gingen de alarmbellen rinkelen, toen een dochteronderneming van het bedrijf China State Construction Engeneering, 3200 euro per vierkante meter neertelde. Voor een stuk land in het Yangpu district, dat ver in het noordoosten van de stad ligt.
Alleen door luxe appartementen te bouwen die minstens 6000 tot 8000 euro per vierkante meter opbrengen, zal het bedrijf de investering eruit kunnen halen, becijferden experts. Dat kan slechts de toplaag zich permitteren.
Saillant detail is dat de Greenland Group en China State Construction Engeneering, staatsbedrijven zijn. Hun activiteiten staan niet op zich. De voorbeelden van staatsbedrijven die het afgelopen jaar land hebben aangekocht voor exorbitante prijzen zijn talrijk.
Een verklaring daarvoor is het feit dat de staasbedrijven gemakkelijk toegang hebben tot het stimuleringsfonds ter waarde van zo’n 417 miljard dollar. Dat heeft de Chinese overheid vorig jaar beschikbaar gesteld, middenin de financiële crisis, om de binnenlandse consumptie te stimuleren en de (tijdelijke) ineenstorting van de export op te vangen.
Door de snelheid waarmee Chinese vastgoedprojecten worden ontwikkeld in China, en verkocht, zijn de investeringskosten zo terugverdiend en maken de staatsbedrijven veel sneller winst dan in andere sectoren van de economie. Investeringen in bijvoorbeeld fabrieken zijn veel onzekerder. Daar dreigt, gezien de zich nog steeds voortslepende crisis, nog altijd het gevaar van overproductie.
Niet alleen voor bedrijven, ook voor particulieren stond de geldkraan van de banken het afgelopen jaar wijd open. Volgens de laatste cijfers is er de eerste elf maanden van 2009 in totaal voor 921 miljard euro aan kredieten verstrekt. (9.21 triljoen Renminbi).
Vooral in de grote steden anticiperen kopers op verdere prijsstijgingen, omdat daar nog altijd woningnood bestaat en de bouwgrond schaars is. Ook wordt er inmiddels druk gespeculeerd; veel flatgebouwen en villawijken staan deels leeg.

Oververhitting
De agressieve kredietverstrekking en de lage rente, drijven niet alleen de prijzen verder op. Ook dreigt het gevaar dat onvoorzichtige banken straks blijven zitten met een berg aan oninbare leningen. Onder critici van de stimuleringsmaatregelen, bestaat de angst voor een herhaling van Japanse toestanden.
In dat buurland barstte eind jaren tachtig, begin jaren negentig een vastgoedbubbel waarna verschillende banken failliet gingen en de groei van de economie tien jaar lang nagenoeg tot stilstand kwam. De gevolgen van the lost decade zijn er nog altijd voelbaar.

Cai Weimin geeft het blad Shanghai Realty Information Think Tank uit, een gerenommeerd vastgoedblad. Hij schat dat de prijzen van appartementen op toplocaties, het afgelopen jaar zelfs met zestig procent zijn gestegen. ‘Een prijs van meer dan 5000 euro per vierkante meter in het centrum is inmiddels geen uitzondering meer. Sjanghai is bruisende stad en trekt mensen aan met dromen,’ zegt Weimin. ‘In zo’n omgeving ontstaan altijd bubbels. Dat is niet per se negatief. Mits er op tijd wordt ingegrepen.’
Maar dat is niet eenvoudig, legt hij uit, zelfs niet in China waar de economie deels wordt gestuurd door het centrale gezag. De regering in Peking probeert inmiddels met tal van maatregelen oververhitting tegen te gaan (zie kader). Maar de lagere overheden zijn not amused.
De verkoop van land bepaalt een steeds groter deel van hun inkomsten (zie kader). En ook de huizenhandel brengt veel geld in het laatje want de belasting bedraagt 10 procent van de verkoopwaarde. De tegenstrijdige belangen tussen de centrale overheid en de lagere overheden, maken toezicht op de maatregelen twijfelachtig, aldus Weimin.
James Macdonald, hoofd research China van de vastgoedbemiddelaar Savills, is optimistischer. Volgens Macdonald zijn de prijzen van vastgoed en grond in Sjanghai de laatste elf maanden, hooguit met 30 procent gestegen.
Niet alleen de huizenprijzen stijgen snel, relativeert MacDonald, ook de inkomens doen dat. ‘De ontwikkeling van nieuwe projecten kost twee `a drie jaar. Lonen stijgen gemiddeld met tien procent per jaar. Ze zullen in die periode 30 procent omhoog gaan. Kopers van nieuwbouw kunnen de prijsstijgingen op termijn dus bijbenen.’
Bovendien wordt er in de stad gevarieerd en voor elke inkomensklasse gebouwd, stelt hij. ‘Starters kunnen zich inderdaad geen huis in het centrum permitteren. Maar dat is in Londen of Amsterdam toch ook niet het geval?’
Voor een herhaling van Dubai vreest Macdonald niet. ‘Daar werd in het wilde weg gebouwd, terwijl niet duidelijk was of er wel kopers of huurders waren. In China, dat op dit moment een enorme aantrekkingskracht heeft, bestaat nog altijd een grote vraag naar huizen en appartementen.’
Bovendien heeft hij er het volste vertrouwen in dat het Chinese centrale gezag scherp toezicht zal houden op de ontwikkelingen. En er hoe dan ook voor zal zorgen dat speculanten worden afgeremd en de prijzen van woningen en land de komende jaren, in een veel rustiger tempo zullen stijgen.
Want het laatste waar Peking op zit te wachten is een ineenstorting van de vastgoedmarkt, een stagnatie van de consumptie en de sociale onrust die dat met zich mee zal brengen.

Kader:
Opbrengsten uit verkoop van land in grootste steden (in euro)
Stad 2008 2009 toename%
Hangzhou 3,1 miljard 10,5 miljard 238
Sjanghai 3,8 miljard 10,4 miljard 172
Beijing 5 miljard 9,2 miljard 85
Tianjin 4,3 miljard 7,3 miljard 67
Guangzhou 1,2 miljard 4,8 miljard 301
Ningbo 0,6 miljard 4,8 miljard 617
Chongqing 1,1 miljard 4,4 miljard 276
Wuhan 0,8 miljard 3,6 miljard 345
Foshan 0,6 miljard 3,3 miljard 390
Chengdu 0,6 miljard 3,2 miljard 389

In 1997 bracht de verkoop van land gemiddeld 5,6 procent op van de totale inkomsten van de lagere overheden. In 2008 was dat percentage al gestegen tot meer dan 20 procent. Naar verwachting zal het in 2009 nog vele malen hoger liggen
Bron: China Index Academy

Meest recente maatregelen van Chinese regering om oververhitting op de vastgoedmarkt te voorkomen
* Uitbreiding van de voorraad koopwoningen
* Uitbreiding voorraad sociale woningbouw voor minimaal 15,4 miljoen gezinnen met laag inkomen
* Extra belasting heffen als een huis binnen vijf jaar weer wordt verkocht
* Extra belasting heffen als het verkoop tweede huis betreft
* Minder belasting heffen als huis pas na vijf jaar wordt verkocht
* Projectontwikkelaars moeten 50 procent van de koopsom van land meteen betalen
* Projectontwikkelaars moeten binnen een jaar, hooguit twee jaar de hele koopsom voor land betalen
* Overheid moet meer toezicht houden op de intentie van projectontwikkelaars om bouwgrond ook meteen in gebruik te nemen
* Banken moeten hogere hypotheeklasten rekenen bij aankoop tweede huis.
* Banken moeten grotere reserves aanhouden ten aanzien van het aantal verstrekte leningen. Het was 15,5 procent voor grote banken en 13,5 procent voor kleinere. Dat percentage is net verhoogd met 0,5 procent en zal dit jaar verder stijgen. Ook een verhoging van de rente op leningen wordt niet uitgesloten